关于“房地产金融危机与7至9月或成房企生死大限”之我见
国泰君安证券研究所最近一份报告称，“2008年房地产行业资金缺口达7100亿元”；该研究所房地产行业分析师孙建平则称，“如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，7~9月将会是开发商资金连最紧张的时候，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现在销售项目又少的公司，将面临生死大限。”
而北京师范大学金融研究中心主任钟伟在2008博鳌房地产论坛上一份房地产金融报告显示，销售量萎缩成为今年房地产市场面临的主要困境。。。从目前各地的情况来看，由于销售回款的大幅度减少，以目前的开发节奏而论，开发商将出现4000－5000亿的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。
钟伟同时还谨慎指出：此外，比较明显的特征还有，房产价格出现分化；不同区域市场的房产价格明显分化；不同物业类型的价格分化明显，商用物业价格平稳上涨，新住宅及二手住宅价格调整...开发商队伍出现明显分化，行业洗牌现象加剧。经验证明，中国1994－1996的局部房地产泡沫以及日本房地产泡沫中，开发商和建筑施工企业的死亡率均高于50％。
笔者认为：
一、 对于“一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现在销售项目又少的公司，将面临生死大限。”不须讨论。因为，除个别中小开发商外，绝大多数中小开发商没有在“去年三季度冒进拿地”，不存在“土地储备的资金沉淀” ，“现在销售项目又少”问题。自国土局39号文、今年国务院3号文下发以来，各地政府大体量（几百亩、上千亩）地将土地一次性地推向市场的可能性几乎没有了，几十亩、最多上百亩体量的土地将陆续推出，已成常态；而土地流拍、原地王由于土地贮备资金压力、不甘冒“两年不开发政府要收回土地”的风险，加之现在销售项目又少，而必将走“断腕自保、低价抛地”华山一条路，正好给中小开发商一个绝好机会---联建、参股、购地、开发。怎么就成为了中小开发商“面临生死大限”呢？
二、 今年前4月以来，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩，观望情绪加剧。
造成上述的原因很复杂：我想，有宏观调控、信贷紧缩的原因，有上游、要素资源价格（石油、建材、人力）大幅上调原因，有待政府保障房上市、大量需购房、投资（投机）的心理预期原因，有地方政府对老城居住区的动拆迁理性萎缩原因、有土地（招拍挂）流拍等等原因。
由于这些风险因素叠加造成的“全国房地产市场出现了明显的销售萎缩，观望情绪加剧。”
正如钟伟所说：“这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。”是可信的。
如果硬要说什么生死大限的话，我想，主要是去年三季度拼命圈地、非理性争当地王的少数上市公司，而不是中小房地产商。
至于“经验证明，中国1994－1996的局部房地产泡沫以及日本房地产泡沫中，开发商和建筑施工企业的死亡率均高于50％。”，这个比照、警示笔者也不认同.
理由很简单：现在的中国不是1994－1996年的中国，而是2008年的中国;2008年的开发商和建筑施工企业，也不是１９９４－１９９６年的开发商和建筑施工企业。
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有那么些道理啊
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