20个年头，一晃而过。中国房地产业由青涩的少儿期，转眼步入激情骚动的青春期。成立于1990年代初期最早的一批地产商，在十几年市场磨砺中一点点壮大，在1998年住房体制改革的“春风”沐浴下，更多新兴开发商如雨后春笋般冒出，2004年，内地房地产开发企业总数达到创纪录的5.6万多家。2003年以来的房地产宏观调控，正成中国地产商发展进程中的一个分水岭，大鱼吃小鱼的故事不断上演。大企业抓住宏观调控的“历史性机遇”，纷纷开始实施全国扩张战略，他们合纵连横，圈地并购，使中国房地产市场进入了战国时代。
 
从简单的靠倒卖地皮牟利到复杂的盖房造屋赚钱，从就项目论项目的单个楼盘包装到企业品牌宣扬，从固步自封的本地开发到眼界高远的外地扩张，地产巨头们各自握着自已的或者都宝剑、或者钢剑、或者铜剑、或者铁剑、或者泥剑，开始（有的早已开始）轰轰烈烈的开疆辟土的征程。值得关注的是，这些地产大腕们的精神气质不可避免地都沾上了所在城市的文化色彩，从而形成了五大门派，且听俺一一道来。
 
深圳国际派：专业与活力兼具，最早进行全国布局
 
深圳是中国最成功的经济特区，中国最富朝气的青年之城，市场化程度最高的城市，受香港文化浸染深重。虽然行政上属于广东，但给人的感觉往往是“中国的深圳”。二十年的建设仍称得上“深圳奇迹”。深圳这个中国市场经济的大“暖房”，培育出万科这一中国第一地产品牌，同时也养出了金地、华侨城、招商地产等地产大鳄。
 
深圳派的特点是，市场化程度高、开发模式成熟、融资渠道较多（多上市公司）、注重产品质素和新技术的引进和运用、物业管理水平高。与其它城市相比，深圳地产商最具外区拓展意识，早在上世纪九十的年代初，就开始扩张之路；当然，另外一个原因，在于深圳当地的市场需求总量有限，难有大展拳脚的空间。
 
广州民营派：大盘时代的先行者，低调的民营大鳄
 
八十年代看广东（屁股后面是珠三角）、九十年代看上海（长三角的老大），整体而言，广东是中国改革开放的先行者，是中国经济发展的排头兵，因此，广州的房地产市场也是最先启动，最为成熟的市场。在广州房地产市场日渐饱和的情况下，越来越多的大开发商正急吼吼北上赚钱。合生·珠江是大盘时代的先行者，是中国首个年销售额超100亿的地产企业；富力地产在广州的市场占有率高达10%左右，向外拓展最生猛；今年成功在香港IPO碧桂园，市值全国第一。
 
同属“粤派”，广州开发商的特色与深圳相似，皆受香港地产影响较大，但区别也挺大，深圳地产商更具国际视野，多国企和上市公司，而广州则以民企为主，且大盘林立，如2万亩的华南新城和已入住2万多业主的祈福新村。广州房地产商实施跨地区开发战略，它们拥有三大“金钢钻”。一是，多数是民营或股份制企业，经营机制灵活；二是，先行一步积累的资金实力；三是，练就的“大盘功夫”，如华南新城，在各个环节都积累了丰富的经验和人才，是粤商的核心竞争力所在。与北京的开发商概念层出不穷相比，广州的地产商比较关注产品质素和物业服务。这也是地产界的南北两派的最大区别。
 
北京文化派：概念精彩纷呈，高擎文化地产大旗
 
作为泱泱大国的首都，北京只能用一个词形容——牛气。这种横劲，来自天子脚下的荣耀感，来自北方人群特有的豪爽，来自1600万人口的城市的大气，更来自文化之都的桑苍雄浑，千百年来，民族骨子里的东西沉淀下来的特别厚重。从城市规划和建筑风格上，北京受前苏联的影响非常大，建筑造型方形、长方形较为普遍，气势宏大，对空间的理解更注重政治意义和首都意象。与其它城市相比，北京的房地产界是个炫目的大舞台，各种角儿腕儿纷纷登场，各有各的致胜法宝，各有各的精彩。
 
万通地产坚持“业精于专，不创新，勿宁死”，万通筑屋是住宅定制市场的创始者；SOHO中国抱着“SOHO”吃喝不愁；阳光100全国拷贝“100%白领社区品牌”；今典集团高举艺术地产大旗，苹果社区成为文化社区的舆论焦点。总体而论，北京大牌开发商最具创新意识，诸多鲜活理念有借鉴国外模式的，更有从中国居住文化中挖崛出来的，这是作为文化中心的优势。但作为政治中心的影响，也是显而易见，许多企业与政府联系密切，市场化运作的透明度不够，另外有自以为是的倾向，在外地诸多开发商纷纷“进京赶考”的背景下，本地开发商却有点固步自封。在概念大鸣大放的同时，对产品细节的追求还欠火候。
 
香港大佬派：地产大佬排排坐，姜是老的辣
 
作为亚太地区的国际贸易、金融和航运中心，香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地。长期的国际自由港背景，让香港洋气；长期的国际贸易背景，让香港商业化，长期的金融中心背景，让香港学会投资，长期的人口密集和导致地价飙涨。二战后以来，香港房地产业经历了五次盛衰，虽然几经起伏，但房地产业一直是香港经济的支柱产业。在半个多世纪的楼市沉浮中，走出了一批真正的地产大佬：长和系、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等。
 
港资地产商进军内地依靠的是两大撒手锏：雄厚财力和丰富经验，所以他们选择的基本上都是高端路线，尤其是高档商业类地产（写字楼、商场、酒店）方面，具有强大的竞争力，而且持有型物业比重远远大于内地房企。但是，他们的劣势也显而易见，在地域性很强的地产行业，无法跟当地政府保持亲密关系，就不可能在地块获得上跟当地企业进行公平竞争；无法深入理解地域文化，就不可能开发满足主流消费者精神需求的楼盘。
 
上海国企派：政府背景明显，实力开发商闷头做事
 
上海天生是个大都会的坯子，面朝世界最大的太平洋，背靠中国最大的长江流域，由一个小县城到远东第一大都市，由东方巴黎的极盛到解放后的相对式微，由八十年代的落寞到九十年代的重新崛起，一次次际遇，起起伏伏。2003年上海住宅均价攻占全国制高点。从最早的新村建设，到90年代的外销房，到这2000年后的市场快速膨胀，上海的本土开发商快速成长起来，一批地产航母陆续下水。
 
作为中国的经济中心和工业中心，上海在解放后的计划经济色彩尤其严重，一直到九十年代初浦东开发，当广东甚至是周边的江浙市场经济日益活跃的时候，上海仍在顽强坚守。在房地产领域，诞生了一些具有浓厚政府背景和计划经济色彩的地产商，如：陆家嘴集团、古北集团、中星、上实、上投、绿地、中华企业、城开等。它们的开发量非常大，但以前多数是配合政府规划，小区的档次偏低。目前，这些企业正在谋求转型，如何突破传统模式束缚，将成为它们发展的重要课题。比如上实已探索出一条文化特色的开发外拓模式，比如绿地以海派文化为旗号，在打造全国“新里”和“老街”两个产品品牌。