越来越多的港澳台以及外国人士、公司、组织通过房屋租赁的方式在上海这个国际化的大都市里经商、工作、学习、生活。因此，涉外房屋租赁（以下简称涉外租赁）越发受到人们的关注。从法律角度而言，涉外租赁形式多样，本文仅就租赁的一方主体为港澳台人士、外国人、无国籍人、外国法人或其他组织，而租赁的房屋在国内的情形谈谈应注意的八个方面的问题。
调查工作不可少
案由：一台湾人士租下了淮海路上的一商铺，签好租赁合同后开起了服装店，生意逐渐红火时却突然接到了法院的开庭通知书。原来出租人是二房东，大房东知道转租的事情后要求解除与二房东的租赁合同。于是，法院要求该台湾老板以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，他追悔莫及。
正所谓“磨刀不误砍柴功”，签订涉外租赁合同前，一定要注重调查工作，否则吃亏的是自己。调查工作可从以下两方面着手：
一、主体调查1、承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方一定要取得该房屋权利人同意转租的书面证明，以避免转租合同将来被解除的风险。
2、如果承租方为外国的机构或其他组织，出租方不妨到工商部门或其他相关部门调查核实该机构或组织是否真实存在，以防止和一个虚假的机构签订合同，而使合同目的落空，且损失其他机会成本。
二、客体调查1、承租方应根据租赁房屋的目的，调查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现。
2、建议承租方到房地产交易中心调查了解该房屋是否存在抵押、典当等情况，最好不要承租这些所有权设限的房屋。
3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，最终影响到合同目的的实现。