近日，一本名为《208条商品房买卖合同》(简称为《208条》)的书刚一问世，便在律师界和房地产界产生了热烈反响。这是一部由北京德恒律师事务所长沙分所律师冯正元历时11个月艰辛劳动的成果，也是我国《物权法》实施后由个人写作的第一部《商品房买卖合同》文本。“我希望《208条》能成为一部普法读本，让购房者拿着它明明白白消费。”昨日，在与记者交流时，冯正元这样解释他的创作初衷。

   写一部普法读本服务购房者

    208条、46个部分、38000余字……冯正元说出了一连串数字，他告诉记者，从买房、退房到打官司；从房屋质量、到装修、物业管理，每一个购房人容易忽略的问题，每一个开发商可能设置的陷阱，《208条》都一一涉及。

   冯正元从1995年开始在长沙从事专职律师工作，房地产方面的案件他每年要代理30多起。2006年，长沙市某小区开发商延期交房、延期办理产权证一案，冯正元成为该小区80多名业主的诉讼代理人，此案目前已经大部分执行到位，每户业主都获得了3万至4万元的赔偿。

    也正是在这个案件的代理过程中，冯正元萌发了写作《208条》的想法。“10多年的经验让我对房地产销售的各个环节都很熟悉，买卖双方在什么环节最容易起纠纷、购房者在哪些地方最容易上当……这些，我都想提醒消费者。”据悉，从2006年11月开始，冯正元每天至少进行4个小时的写作。经过11个月的数易其稿，今年10月，38000余字的《208条商品房买卖合同》格式文本正式完成。

    《208条》招招教你防陷阱

    6年前，北京一名叫秦兵的律师写出了《204条购房合同》，数十万买房人竞相下载。“在国外，律师所做的合同非常详细，充分保障了双方的权利。对比之下，我们的一些合同太简单了。”冯正元介绍，《208条商品房买卖合同》最显著的特点是将《物权法》的法律原则和精神进行了更具体明确地体现，他举例说，我们现在使用的商品房买卖合同，购房者在物权方面的权益就没有得到充分保障，比如说管道煤气初装费该不该收？这个问题在《208条》里面就有了详细的解答。

    冯正元认为，《208条》的许多条款比以往使用的《商品房买卖合同》文本更便于操作、更体现公平交易，购房人拿着他这个合同去买房，基本上就不需要再去咨询别人了。

    记者看到，为了防止交易过程中常发生的欺诈行为，《208条》第18条约定：出卖人(包括销售代理机构)不得捂盘不售或故意将尚未出售的套间作为已售套间进行虚假公示。如果买受人有证据证明出卖人对买受人故意捂盘不售或虚假公示，即视为对买受人的不公平待遇。对于业主资料被泄露的问题，第161条约定：买受人的个人身份资料、家庭成员身份资料及家庭情况属于买受人的个人隐私，不得透露给无关的人员。

    被称为“最牛的商品房买卖合同”

    冯正元的《208条》一问世，就成为了社会关注的焦点。省律师协会秘书长蒋春林认为，合同文本内容很丰富、很详细，对律师界和房地产界都十分有益。房产经纪人宁先生用“最牛的商品房买卖合同”来形容《208条》，并称购房人只要有这份合同在手，一切操作程序都清楚了，所有的疑虑担心都可以解除了，是一本很简明的购房宝典。

     “买卖双方最初签约时，都不想签那么长的合同，可一旦出现纠纷，就希望合同更详细一点了，我写《208条》就是希望对他们能有所帮助。”据了解，《208条》公布后，已经有不少出版社和冯正元约稿，请他写作一部有关商品房买卖操作实务方面的书籍。

       《208条商品房买卖合同》

　　　 我国《物权法》于2007年10月1日正式实施，《208条商品房买卖合同》（简称208t）是我国《物权法》颁布实施后产生的第一部《商品房买卖合同》。冯正元律师通过近一年的努力，完成了《208条商品房买卖合同》（简称208t）。该合同一方面来源于冯正元律师十余年房地产法律实务操作和办案实践，另一方面运用了他的法律专业知识和对物权法的学习理解，经过精心创作十余次修改而成。该合同共有208条,分成46个部分，三万八千余字。208t许多条款比以往使用的《商品房买卖合同》任何文本更详尽、更明确、更便于操作、更贴近实际、更体现公平交易，合同中很多条款在我国房地产界和法律界是第一次提出，具有新颖性和独创性。208t合同的最显著特征是：坚持以《物权法》和《合同法》为主要法律依据，将法律中的有关规定运用到商品房的买卖、交付使用、产权登记、物业权属、房屋质量、售后服务、物业维修等实际操作之中。下面具体介绍一下《208t商品房买卖合同》（以下简称208t ）的主要特征及内容。
　　　　 
　　　　 一、208t是我国《物权法》实施后产生的第一部《商品房买卖合同》，她将《物权法》的法律精神和原则更具体明确的体现于《商品房买卖合同》。 
　　　　 
　　　　 商品房住宅小区配套设施的物权归属在我国司法界、房地产界以及整个房地产市场一直存在争议，应当在买卖合同中明确。208t第一百零八条约定本商品房小区内未经建设工程规划许可核准、无独立产权、无独立的国有土地使用权证、占用业主共有土地和共有主体结构所建成的道路、绿地、空坪、架空层、休闲场所、人防工程、用于停放汽车的车位，均属于该住宅小区建筑区划内的产权人（业主）共有。 
　　　　 
　　　　 208t第一百零九条约定，小区的地下车位或车库、人防工程按照建设工程规划许可批准的文件确定权属，有产权的车位车库归出卖人所有，出卖人有权出售、赠与、出租或处置权益。没有产权的地下车位车库，作为本商品住宅小区必备的附属设施，其权属归建筑区划内全体业主按住宅建筑面积的比例按份共有，出卖人无权出售、赠与、租赁或处置权益。
　　　　 
　　　　 208t第一百一十三条约定买卖双方承诺本商品房住宅区范围内的地下人防工程不得改变人防使用性质，战时用于防空，平时可用于停车，商品房买卖双方均不得将地下人防工程作为车位出售、赠与或者改变为其他用途。 
　　　　 
　　　　 208t第一百一十七条约定业主权利的保护，出卖人不得擅自将本住宅小区范围内按照规划批准建设的公共建筑和共有配套设施对他人出售、赠与、出租或者占为己有。如出卖人对属于自有产权的公用配套设施确需转让他人的，须经过小区三分之二以上业主的同意，否则，其产权转让行为无效。如出卖人违反本约定，应恢复原状，承担违约责任，并赔偿损失。 
　　　　 
　　　　 208t第一百一十九条约定该商品房所在楼栋的屋顶使用权归该商品房所在楼宇的全体产权人共有，如利用该商品房所在楼栋的屋顶经营的，所得收益归该商品房所在楼栋的全体业主共同所有，任何单位或个人不得擅自占用。208t第一百二十条约定该商品房所在楼栋的外墙面使用权归该商品房所在楼宇的全体产权人共有；如利用该商品房所在楼栋的外墙面进行商业经营的，所得收益属该商品房所在楼栋的全体业主共同所有，任何单位或个人不得擅自占用。
　　　　 
　　　　 
　　　　 208t第一百二十一条约定该商品房所在楼栋范围内专有的公用配套配设施（包含但不限于道路、楼道、电梯等）的使用权归该商品房所在楼栋的全体产权人共有，任何单位或个人不得擅自占用。该商品房所在楼栋范围内专有的公用配套配设施的维护修理义务由该商品房所在楼栋的全体业主共同承担。

《208条》全文，冯正元的BLOG